El acceso al crédito hipotecario en Argentina enfrenta constantes desafíos, especialmente para quienes buscan adquirir viviendas en construcción o “en pozo”. Frente a esta realidad, el Gobierno, a través de la Comisión Nacional de Valores (CNV), introdujo una nueva regulación destinada a dinamizar el mercado inmobiliario y simplificar el financiamiento para este tipo de proyectos.
Qué son las Hipotecas Divisibles y cómo funcionan
Con la implementación de la Resolución General N° 1043 de la CNV, se establece que los boletos de compraventa de viviendas en construcción podrán ser utilizados como garantía para acceder a créditos hipotecarios. Este esquema, conocido como hipotecas divisibles, elimina la barrera histórica de contar con la escritura del inmueble como requisito para obtener un préstamo.
Principales características de las hipotecas divisibles:
- Permiten dividir el crédito hipotecario según las unidades funcionales de un edificio en construcción.
- El boleto de compraventa actúa como garantía hasta que se finalice la obra y se emita la escritura correspondiente.
- Facilitan la conversión del boleto en escritura una vez terminada la obra.
Según Bernardo Mihura de Estrada, titular del Registro de la Propiedad Inmueble de CABA, este sistema agiliza la transferencia de derechos y responsabilidades, lo que beneficia tanto a compradores como a desarrolladores.
Impacto en el sector inmobiliario y financiero
La posibilidad de acceder a créditos hipotecarios sin necesidad de escrituras podría generar un fuerte impulso en el mercado inmobiliario:
- Aumenta las consultas e interés en proyectos en pozo: Barrios como Caballito, Palermo, Belgrano y Villa Urquiza ya reportan mayor demanda gracias a las nuevas herramientas de financiación.
- Impulsa la inversión privada: Según Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), esta normativa genera confianza en el sector, aunque aún se espera la reglamentación definitiva del Ministerio de Economía.
- Mayor disponibilidad de viviendas: Al facilitar el acceso a créditos, más personas podrán financiar la compra de unidades en construcción, incrementando el stock habitacional.
Beneficios y requisitos de los nuevos créditos hipotecarios
El Banco Ciudad ya comenzó a implementar esta herramienta mediante créditos UVA que financian hasta el 75% del valor de la vivienda, con montos máximos de $350 millones (alrededor de u$s980.000).
Requisitos principales:
- Disponibilidad para empleados en relación de dependencia, autónomos y monotributistas.
- Posibilidad de incluir garantes para flexibilizar las condiciones del préstamo.
- Plazos de financiación de hasta 20 años.
Según Pablo Pirovano, especialista en derecho hipotecario, “este modelo permite a los compradores acceder al financiamiento sin depender exclusivamente de sus ahorros”.
Ajustes normativos y desafíos del sistema
La reglamentación del Decreto 1017/2024 también modificó el artículo 2071 del Código Civil y Comercial, incorporando nuevas disposiciones para la contratación de seguros en operaciones inmobiliarias y el uso del derecho real de superficie.
Aspectos destacados de la normativa:
- Flexibiliza la constitución del derecho de superficie sin necesidad de planos oficiales en algunas provincias.
- Reduce costos al permitir que las partes involucradas decidan sobre los seguros inmobiliarios.
- Mejora la agilidad en los registros de boletos de compraventa en entidades privadas.
A pesar de los avances, expertos señalan que persisten desafíos como la reducción de los tiempos de aprobación crediticia, que actualmente pueden oscilar entre 60 y 90 días, y la necesidad de completar detalles reglamentarios desde el Ministerio de Economía.
