Con la reciente eliminación de la Ley de Alquileres, se vislumbran cambios sustanciales en la dinámica de los contratos de arrendamiento y las expectativas en el sector inmobiliario. A continuación, todo lo que necesitás saber.
En el marco del conjunto de medidas anunciadas por el presidente Javier Milei durante su primera cadena nacional, se destacó la importancia del controvertido Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU). Este decreto busca la derogación de alrededor de 300 leyes y la modificación de otras tantas con el propósito de desregular la economía y las relaciones de la sociedad civil. Una de las reformas más destacadas es la derogación de la Ley de Alquileres, aprobada en junio de 2020 y recientemente reformada.
Es fundamental comprender que, en términos generales, cuando un decreto deroga una ley, esto no implica un efecto retroactivo a menos que se especifique expresamente. En este contexto, los cambios propuestos no afectarán a los contratos de alquiler que ya están en curso. Estos contratos, que suelen tener una duración de tres años con actualización semestral, mantendrán las condiciones establecidas en el momento de su firma.
Derogación de la Ley de Alquileres
Con la derogación de la Ley de Alquileres en el marco de las medidas anunciadas por el presidente Javier Milei, los acuerdos habitacionales a largo plazo volverían a regirse por el Código Civil y Comercial de 2015. Este ajuste podría impactar en la negociación entre ambas partes, especialmente en un contexto de alta demanda y escasa oferta de viviendas para alquilar.
Juan Martín Luciani Otaño, abogado y especialista en Propiedad Horizontal, señaló que la polémica ley que está siendo derogada terminó favoreciendo a los propietarios. Explicó que, ante la baja oferta y la elevada demanda, los propietarios aumentaron los montos de alquiler y establecieron requisitos más exigentes. Este resultado contrasta con la intención original de la ley derogada, que buscaba brindar mayores beneficios a los inquilinos. La reacción de los actores involucrados en el mercado inmobiliario será crucial para adaptarse a estos cambios.
Principales Ejes del DNU
El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) presentado por el presidente Javier Milei incluye modificaciones significativas en los contratos de alquiler, destacando la eliminación de la Ley de Alquileres. Una de las claves en esta transformación es la flexibilidad en la elección de moneda para los pagos.
En el artículo 256 del DNU, se especifica la modificación del artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación. El nuevo artículo, denominado 1199, establece que los alquileres podrán ser pactados tanto en moneda de curso legal como en moneda extranjera, dejando esta elección a la discreción de las partes involucradas. Es importante destacar que el locatario no tendrá la facultad de exigir que el pago se realice en una moneda diferente a la establecida en el contrato.
Además, el artículo 1199 establece plazos específicos para diferentes tipos de contratos de alquiler:
- En el caso de locaciones temporales sin plazo establecido, se regirá por los usos y costumbres del lugar donde se encuentre el inmueble.
- Para contratos destinados a vivienda permanente, el plazo será de dos años.
- Para otros destinos, como alquiler de oficinas o locales, el plazo será de tres años.
Estas modificaciones buscan brindar mayor flexibilidad y adaptabilidad a las partes involucradas en los contratos de alquiler, permitiéndoles elegir la moneda de pago que mejor se ajuste a sus necesidades y condiciones específicas.
